特　典　キャンペーンＢ
竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ KATAROKU ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店約70ｍ
ローソン港南三丁目店約210ｍ
ファミリーマート港南一丁目店約290ｍ
セブンイレブン港区港南1丁目店約400m
どらっぐぱぱす品川フロントビル店約500ｍ
品川シーズンテラス約500ｍ
アトレ品川約900ｍ
エキュート品川約1,100ｍ

マンション経営では、需要のある立地などを選ぶことにより、入居者からの家賃収入を長期的に見込むことができます。マンションは建物の耐用年数が長く、比較的賃貸需要の多い立地でおこなわれることが多いため、長期間の運用でも一定の収入を得られる可能性が高いと言えます。資産を運用することによって得られる資産性収入を長期間得られるため、勤労性収入のリスクヘッジにもなる点はメリットと言えるでしょう。マンション経営では、購入するマンションを担保にして、金融機関の融資を受けて物件の購入をすることが可能です。自己資金以上の物件を運用して資産形成をすることができる点は、メリットといえるでしょう。ただし、金融機関の融資審査では不動産の担保性だけでなく、融資を受ける人の属性も評価されます。物件と属性の両方が審査対象となるため、購入できる物件は投資家によって異なってきます。なお、新築マンションは建物の担保評価が高く、好立地であれば収益性も高いと評価される傾向があります。マンション経営は属性評価が低い方でも、金融機関の融資を利用できる可能性が高い投資方法であるといえます。収益マンションを購入するために金融機関で融資を受ける際、団体信用生命保険に加入することができます。団体信用生命保険とは、金融機関等から融資を受けている債務者が、死亡したり高度障害状態になったりしたときに、生命保険会社が債務残高相当分の保険金を金融機関等に支払い、保険金を債務の弁済に充てる制度です。団体信用生命保険に加入することで、マンション経営で融資を受けていて、本人が死亡等の状態になったとしても、遺族に借入のない状態でマンションを残せる可能性があります。このとき、不動産所得は不動産収入―必要経費によって算出されますが、マンション経営では、建物価格の割合が大きいため、減価償却費が大きくなりやすい傾向があります。現物資産を取得するマンション経営では、インフレによる物価上昇のリスクヘッジになる側面があります。初期費用を抑えるには、仲介ではなく売主が販売元の不動産会社へ問い合わせてみたり、フルローンの実績がある不動産投資会社の利用を検討してみると良いでしょう。前述したように、マンション経営は購入するマンションを担保にして、金融機関の融資を受けて物件の購入をすることが可能です。自己資金以上の資産運用ができる点はメリットであると同時に、リスクが増大するデメリットとも言えます。マンション経営では、入居者が退去するとしばらく空室になって家賃収入が入らない空室リスクがあります。老朽化や陳腐化を防ぐために、修繕やリノベーションなどの必要性が生じ、支出が増加してキャッシュフローを圧迫するリスクがあります。管理面でのリスク対策としては、あらかじめ管理費用を経費としてシミュレーションに加えておき、適切なキャッシュフローの想定をしておくことが大切です。投資物件の管理費が安い場合には、なぜ安いのか、その背景まで確認しておきましょう。マンションの立地する地域で競合物件が増加したり、景気が悪化したりして賃貸需要に変化が生じることがあります。また、借入金利が上昇する可能性もあります。このような場合、マンション経営のキャッシュフローが悪化するリスクがあります。エリアごとの人口推移や家賃相場の推移を確認しておくことが大切です。変動金利でローンを組む場合には金利上昇がおきてもキャッシュフローがプラスで保てるかどうか、それぞれ確認しておきましょう。また、火災・地震・水災・風災・雪災などの災害によって、建物が損壊もしくは破損し、入居者が居住できないような状態になるおそれもあります。大型台風や集中豪雨による風水災のような災害が生じると、家賃収入が入ってこなくなるだけでなく、入居者が居住できるように建物を修繕しなければならなくなります。災害リスクに対しては、保険加入を検討しておきましょう。手元資金を運用して、どれぐらいの期間でいくらぐらいの運用収益を得たいのか、目標を明確にして投資計画を立てます。投資計画では、主にマンション経営の収支シミュレーションをおこないます。運用収益を得たい期間の家賃収入と管理費、修繕費、ローンの返済などの支出を1年ごとに見積もってみましょう。投資計画を立てたら、計画に適合する物件を探します。新築であれば、マンション建築を請け負っている建設会社や土地活用や収益物件販売を得意とする不動産会社などに問い合わせてみる方法があります。複数の企業に問い合わせて、比較検討するとよいでしょう。想定家賃収入や想定支出を提示された場合、資料を鵜呑みにするのではなく、自分で調査して検証してみるようにしましょう。